Bangunan terbiar, terbengkalai cacat pemandangan bandar besar

PETALING JAYA: Bangunan terbiar dan terbengkalai di tengah-tengah bandar besar bukan sahaja menyakitkan mata tetapi juga menggambarkan keupayaan tenaga profesional dalam menguruskan projek pembangunan.

Lebih buruk apabila keadaan itu juga menyebabkan negara menghadapi kerugian berbilion ringgit.

Di bawah Kanun Tanah Negara tahun 1965, tanah, bangunan atau projek perumahan dikatakan terbiar selepas tiga tahun tiada sebarang aktiviti daripada pihak bertanggungjawab atau tidak dimajukan.

Antara faktor utama sesebuah bangunan terbengkalai adalah disebabkan iklim ekonomi yang lembab, masalah ketidakcekapan, ketirisan, kecurangan dan rasuah sehingga menyebabkan pemaju tidak cukup dana kerana berlaku kos luar jangka.

Malah pandemik Covid-19 pada awal 2020 turut menyumbang kepada perkara tersebut apabila negara kehilangan buruh mahir di dalam pasaran dan kurangnya permintaan disebabkan harga melambung sehingga berlaku lambakan penawaran.

Kesemua masalah itu menyebabkan banyak bangunan ikonik di bandar-bandar besar terus terbengkalai seperti Plaza Rakyat di Jalan Pudu, Kuala Lumpur dan Gateway di Melaka manakala bangunan yang sudah beroperasi terpaksa ditutup atau tidak digunakan sepenuhnya seperti Hotel Equatorial di Melaka dan Maju Junction di Jalan Sultan Ismail.

Selangor juga menghadapi masalah sama apabila beberapa bangunan komersial termasuk projek perumahan milik swasta di Klang, Kuala Selangor, Selayang dan Petaling Jaya turut ditinggalkan terbiar atau terbengkalai.

Presiden Persatuan Perunding Hartanah Muslim Malaysia (PEHAM), Ishak Ismail berkata, negara dianggap berhadapan nilai kerugian sekurang-kurangnya RM30 bilion hanya untuk projek berkaitan perumahan sahaja.

Jelasnya, jika mengambil kira bangunan-bangunan lain seperti pusat beli-belah dan hotel, negara sudah tentu menghadapi nilai kerugian yang lebih besar.

“Setakat 31 Januari ini terdapat 155 projek perumahan yang statusnya lewat disiapkan, 437 projek dalam kategori sakit dan 115 projek disahkan sebagai terbengkalai seperti dilaporkan di Dewan Rakyat.

“Rumah yang siap tidak boleh jual atau terbiar dianggarkan bernilai RM18 Billion. JIka 115 projek perumahan terbengkalai dengan setiap satu projek dianggar RM100 juta, maka kerugian terbabit mungkin sebanyak RM11.5 billion.

“Di Malaysia, fenomena bangunan terbengkalai dan terbiar ini terjadi oleh kerana kegagalan pemaju untuk menjual bangunan tersebut atau overhang kerana sudah berada di dalam pasaran selama sembilan bulan tetapi tidak dapat diserap atau dijual.

“Walaupun laporan pasaran harta 2022 menunjukkan ada sedikit penurunan terhadap jumlah bangunan itu tetapi ia masih tinggi. Jadi ini bermakna satu usaha perlu dilakukan supaya bangunan terbiar dan terbengkalai dapat diserap ke pasaran,” katanya ketika dihubungi Nexbyte.

BINA BANGUNAN TIDAK TEPATI SYARAT

Bagi Naib Canselor Universiti Geomatika Malaysia, Prof. Dr. Ismail Omar, keinginan pemaju untuk membina bangunan sehingga tidak menepati syarat tertentu, selain pelbagai masalah lain turut menyumbang kepada ‘kewujudan’ bangunan terbengkalai dan terbiar.

Menurut beliau, pelbagai kajian sepatutnya dilakukan terlebih dahulu bagi memastikan projek dijalankan atau bangunan bakal dibina dapat berfungsi semaksimum mungkin dan membantu ekonomi sebagai pemangkin.

“Secara umum, keinginan pemaju tersebut perlu memenuhi lokasi, masa, kos dan pembeli yang sesuai bagi mengelak projek menjadi terbengakalai. Apa lagi sekiranya membina bangunan strata atau pencakar langit.

“Kajian kedayahidupan projek perlu dilakukan dengan cermat bagi mengira nilai pembangunan kasar (GDV), kos pembangunan kasar (GDC), untung pemaju dan sebagainya. Kajian kepekaan perlu dibuat bagi mengetahui perubahan-perubahan politik, ekonomi dan sosial di pasaran yang memberi impak kepada projek pembangunan.

“Jikalau anggaran nilai dan kos tersasar, projek sakit dan seterusnya boleh membawa kepada terbengkalai,” katanya.

Tambahnya, terdapat beberapa kaedah pemulihan boleh dilakukan pihak berkuasa tempatan bagi mengelakkan berlakunya penambahan bangunan terbengkalai dalam negara, selain menyelesaikan projek sedia ada namun ia perlu dilakukan secara holistik

“Ekonomi ada kitarannya jadi dana pemulihan boleh disediakan. Ekonomi akan pulih sesudah meleset, suntikan dana dan pemulihan perlu dirangka serta projek pemulihan perlu dirancang secara sistematik mahupun global.

“Perlu juga dihadkan atau menyusun semula penempatan penduduk dan menjana semula ekonomi tempatan termasuk di bawah projek peremajaan bandar. Begitu juga dengan pengezonan semula, pembentukan bandar baharu serta penyusunan semula sistem perancangan, penukaran guna tanah, penempatan dan pendidikan,” katanya.

15 TAHUN TERBENGKALAI

Di Kuala Selangor, terdapat tiga blok kompleks komersial termasuk sebuah bangunan bekas pejabat Kerajaan Persekutuan yang masing-masing mempunyai dua hingga tiga buah blok bangunan menjadi ‘gajah putih’ apabila terbiar sejak lima hingga 15 tahun.

Terdapat dua kompleks komersial di Pasir Penambang didakwa wujud sejak 2018 namun tidak pernah dihuni oleh mana-mana entiti perniagaan apabila bangunan yang mengandungi 151 unit kedai dilihat terbiar begitu sahaja.

Tinjauan Nexbyte mendapati, salah satu kompleks tersebut terletak di belakang Jeti Lembaga Kemajuan Ikan Malaysia (LKIM) Kuala Selangor iaitu bangunan dua dan tiga tingkat mempunyai 34 unit kedai serta tapak parkir dengan keluasan kira-kira tiga hektar.

Bangunan tersebut dipercayai siap dibina pada 2018 dilengkapi dengan tangga bergerak dan kemudahan lain seperti sambungan wayar elektrik dan air.

Bagaimanapun, semua itu dilihat rosak, terbiar dan tidak terurus sementara tingkap serta pintu premis juga pecah, tidak boleh digunakan lagi menyebabkan kawasan tersebut dihuni oleh sekumpulan anjing liar.

Seorang pengawal keselamatan sebuah bangunan pasar raya di sebelah kompleks tersebut yang mahu dikenali sebagai Chandran memberitahu, tiada penyewa pernah menghuni bangunan itu tetapi tapak parkirnya dahulu sering menjadi lokasi pelbagai acara seperti karnival jualan.

“Dahulu kawasan ini meriah sebab ada pasar raya besar seperti Giant sebelum mereka menutup operasi dan diganti dengan perniagaan lain, tetapi pasar raya ini ditutup sejak November tahun lalu. Ada operator pasar raya lain ambil alih, tetapi tidak tahu bila akan beroperasi.

“Walaupun saya cuma menjaga bangunan pasar raya, tetapi laluan ke kompleks tersebut tetap saya tutup untuk mengelakkan kedai terbiar itu menjadi sarang aktiviti jenayah orang menghisap dadah atau aktiviti tidak bermoral,” katanya ketika ditemui.

Jelasnya, sebuah lagi kompleks terletak berhampiran pejabat Jabatan Pengangkutan Jalan (JPJ) juga dibangunkan oleh pemaju sama, tetapi tidak pernah beroperasi sejak siap dibina.

“Macam-macam dakwaan jugalah saya dengar, ada yang kata bangunan tersebut tidak mendapat Perakuan Kelayakan Menduduki (CF). Ada juga yang kata pihak berkuasa tempatan (PBT) tidak luluskan pembangunannya,” ujarnya.

JADI TEMPAT PEMUJAAN

Selain itu, sebuah bangunan didakwa milik Kerajaan Persekutuan berhampiran pekan lama Kuala Selangor di atas tapak berkeluasan kira-kira 0.6 hektar dikatakan terbiar sejak 2007.

Seorang peniaga dekat sebuah premis berhampiran yang enggan identitinya didedahkan memberitahu, bangunan tersebut pernah menjadi pejabat pelbagai agensi kerajaan sebelum berpindah ke lokasi baharu.

“Saya pernah berniaga dekat kantin dalam kawasan tersebut. Bangunan itu pernah menjadi pejabat Jabatan Hal Ehwal Khas (JASA), Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS), mahkamah, Jabatan Kebajikan Masyarakat (JKM) dan banyak lagi, malah dahulu orang boleh bayar bil air dan elektrik di kawasan itu.

“Tetapi sekarang sudah terbiar lama sangat, tidak tahu apa perancangan pihak berkuasa terhadap bangunan tersebut. Sekarang sudah menjadi tempat orang buat benda tidak berfaedah, ramai kata dekat bangunan itu menjadi tempat orang buat kerja-kerja khurafat sebab di belakangnya, atas bukit tepi sungai ada tapak kubur lama,” katanya.

KLANG SENTRAL PROJEK GAJAH PUTIH?

Sementara itu, di Klang pula, kompleks komersial yang sepatutnya menjadi hab pengangkutan antara negeri, Klang Sentral yang mempunyai dua terminal bas ekspres diibaratkan seperti ‘bandar gajah putih’.

Ini kerana, salah satu terminal tersebut yang mempunyai lebih 20 lot kedai tidak beroperasi sepenuhnya apabila 16 daripadanya diletakkan iklan ‘untuk disewa’, malah bahagian atas bangunan dua tingkat itu yang mempunyai kira-kira 30 kaunter tiket dan sebuah medan selera terbiar selepas ditutup sepenuhnya.

Menurut seorang peniaga di sana yang enggan dikenali memberitahu, hanya Terminal B yang beroperasi sepenuhnya kerana dikendalikan oleh sebuah syarikat perkhidmatan bas ekspress.

“Terminal A tingkat atas termasuk medan selera itu sudah ditutup, saya rasa hampir 10 tahun tidak beroperasi. Dahulu, dekat atas ada kedai lain, kaunter tiket bas tetapi semuanya tidak beroperasi, mungkin kerana kurang sambutan dan pelaksanaan kaunter tiket berpusat.

“Kemudian apabila ada Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) pada 2020, keadaan lebih teruk kerana banyak gerai di tingkat bawah pula tutup, yang menambah suram kawasan Terminal A. Yang tinggal hanyalah kaunter tiket dekat tingkat bawah, kedai runcit, kedai makan dekat luar dan tandas dan surau,” jelasnya.

Pemerhatian Nexbyte mendapati terminal berkenaan boleh dianggap seperti ‘hidup segan mati tak mahu’ apabila keadaan di dalamnya begitu usang dengan tiada pendingin hawa, gelap dan berbau menyebabkan kawasan itu tidak sesuai dikunjungi keluarga bersama anak kecil.

Selain itu, sebuah lagi premis iaitu Galeri Klang Sentral yang terletak bersebelahan Terminal A pula menjadi pusat warga asing apabila sebahagian besar bangunan tiga tingkat yang mempunyai lebih 100 unit kedai, dijadikan asrama pekerja kilang.

Sebuah lagi kawasan di Klang juga dilihat mencacatkan pemandangan ‘Bandar Diraja’ itu apabila terdapat sebuah bangunan dengan ketinggian lebih 30 tingkat dilihat terbengkalai hampir 10 tahun lalu.

Menurut, seorang pengawal keselamatan di premis berhampiran memberitahu, bangunan terbiar sekian lama dan tiada tanda-tanda pembangunannya akan disiapkan.

“Sejak saya kerja lapan tahun lalu, sampai sekarang macam itulah keadaannya dan tiada langsung perubahan kecuali semak samun yang tumbuh semakin tinggi. Saya pun tak tahu bangunan apa, sama ada pejabat ataupun hotel,” ujarnya.

HOTEL TERJEJAS AKIBAT COVID-19

Dalam pada itu, dua buah hotel lima bintang dan sebuah lagi tiga bintang di Melaka terus terbiar dan tidak ada tanda-tanda untuk dibuka semula dalam tempoh terdekat selepas ditutup empat tahun lalu.

Datuk Bandar Majlis Bandaraya Melaka Bersejarah (MBMB), Datuk Shadan Othman berkata, ketiga-tiga hotel berkenaan menutup operasi masing-masing ketika negara dalam pelaksanaan PKP dan setakat ini pihaknya belum menerima sebarang permohonan daripada pihak pengurusan baharu yang mungkin akan mengambil alih hotel berkenaan.

Katanya, hotel-hotel tersebut ialah Hotel Renaissance Melaka (dulu dikenali Hotel Ramada Plaza Melaka), Hotel Equatorial dan Hotel Emperor.

“Kita sedia membantu memudahkan urusan jika hotel tersebut akan dibuka semula dari segi permohonan lesen dan permit untuk melakukan kerja-kerja baik pulih,” katanya.

Hotel Renaissance Melaka yang mempunyai 294 bilik menutup operasi akibat pandemik Covid-19 pada 30 Jun 2020 dikuti Hotel Emperor dengan 228 bilik ditutup pada Mei 2020 dan Hotel Equatorial berusia 22 tahun ditutup pada 30 Jun 2019.

Shadan berkata, sejak ketiga-tiga hotel itu ditutup berlakunya kekurangan hotel di negeri ini khususnya pada waktu cuti sekolah dan cuti hujung tahun selain mencacatkan pemandangan kerana terletak di kawasan tumpuan pelancong di Banda Hilir.  – UTUSAN